La unión que nadie separa

Es frecuente que el propietario de varias fincas colindantes nos pregunte en la notaría si las puede juntar “en una escritura”, queriendo decir si puede formar una sola finca registral. La respuesta puede sonar hasta impertienente: ¿para qué las quiere usted unir?

Tierras de olivar en Sierra de Gata. ARCHIVO
Tierras de olivar en Sierra de Gata. ARCHIVO

Es frecuente que el propietario de varias fincas colindantes nos pregunte en la notaría si las puede juntar “en una escritura”, queriendo decir si puede formar una sola finca registral. La respuesta puede sonar hasta impertienente: ¿para qué las quiere usted unir?

No es que no queramos trabajar, o ganar dinero. Se trata, simplemente, de aconsejar al cliente las operaciones notariales que realmente necesita. Y la agrupación de fincas, SALVO CUANDO ES NECESARIA, la desaconsejamos.

Veamos los casos en que SÍ ES NECESARIA. Fundamentalmente, son aquéllos en que vamos a construir una vivienda, normalmente en terreno rústico, y en el expediente urbanístico nos exigen que las fincas estén agrupadas (formando una nueva finca en el registro y en el catastro) o vinculadas (siguen siendo fincas separadas en el registro y en el catastro, pero quedan, como su propio nombre indica, vinculadas o ligadas, de modo que no se puede disponer (vender, donar, etc.) una de ellas sin todas las demás). Lo mismo puede pasar si hemos construido en rústico sin licencia y, antes de prescribir la infracción, nos han”pillado”. Para evitar la demolición, que es una solución desaconsejada por los tribunales, salvo casos extremos, pueden darnos la oportunidad de regularizar la situación, agrupando o vinculando el terreno necesario al efecto. La vinculación tiene como ventaja, frente  a la agrupación, que no exige la dichosa georreferenciación, algo que desde uno de noviembre de 2015 sí necesitamos para la agrupación y la agregación. Otro día hablaremos de ella.

Otros casos pueden referirse a agrupaciones para formar explotaciones que reciban determinadas ayudas, y otras, simplemente, a formar solares para edificar en terreno urbano (dentro del pueblo).

Como es lógico, agrupar (de dice agregar cuando la finca que se suma a otra no llega a la quinta parte de la mayor) fuera de estos casos, es desaconsejable, no sólo por el gasto que conlleva (escrituras, impuestos, registro de la propiedad) sino también porque, salvo excepciones, NO TIENE VUELTA ATRÁS.

 En efecto, no se puede segregar o dividir una finca si las resultantes no alcanzan la superficie mínima que marca la normativa (las fincas de la Sierra de Gata suelen ser indivisibles), por lo que las fincas (pequeñas) formadas en otros tiempos en que no se vigilaban las unidades mínimas, no se pueden crear ahora, pues no nos concederán la necesaria licencia.

Por ejemplo, unos padres tienen seis fincas, que quieren repartir entre sus hijos. Si las juntan, cuando falten no podrán dejar dos a cada uno, sino la resultante a uno, o en proindiviso (en comunidad) a dos o a todos los hijos, pues no podrán dar marcha atrás. Lo mismo sucederá si, después de hacer la agregación o agrupación, un vecino quiere comprarnos una de las fincas. No podremos vendérsela, por muy alto que sea el precio, ya que no podremos dar marcha atrás…

 Cuestión distinta es que, en el caso de las fincas urbanas, nos cobren menos contribución si las tenemos unidas. Es cuestión de informarse y echar número.

En general, la agrupación/agregación es una operación infrecuente, si bien puede haber también casos en que nos den una licencia para segregar una porción de finca para agregarla a otra colindante. Esta operación ya es una condición que nos ponen para poder separar la porción segregada, y no queda sino hacerlo. Suele ser para “cortar trozos” de finca muy pequeños que no deben quedar “en el aire”. 

Y, como siempre, en caso de duda, pregunten en la notaría.

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